अमेरिकामा तपाईंको पहिलो घर कसरी किन्ने?

दिपक खतिवडा

अमेरिकामा तपाईंको पहिलो घर कसरी किन्ने?
(How to buy your first home in America ?)

घर हामी सबैका लागि अति आवस्यक चीज हो, तथापि बिविध कारणबस यो आवस्यकता भने सबैको पुरा हुन सकिरहेको हुदैन। अझ बिशेष गरी हामी जस्ता बिदेशमा रहेका व्यक्ति तथा परिवारहरु को लागि त यो एक आवस्यकतामा मात्र नभई ईच्छा वा अझ भनौ सपना नै भइदिन्छ । बिदेशमा घर किन्दा धेरै कानुनी, आर्थिक प्रकृया तथा योग्यता पुर्याउनु पर्ने हुन्छ जुन पहिलो पटक घर खरिद कर्ताका लागि निकै झन्झटिलो तथा तानाब पूर्ण हुन सक्दछ। त्यसैले पहिलो पटक घर खरिद कर्ताहरु लाई केन्द्र बनाएर वहाँहरु लाई सहयोग तथा सुसुचित गराउने उदेश्यले यो लेख तयार पारिएको हो। एक घर खरिद प्रक्रियामा अपनाउनु पर्ने प्राय सबै जसो कुराहरु लाई चरणबद्ध रुपमा निम्नबमोजिम प्रस्तुत गरिएको छ।

चरण १: एक बिशेषज्ञ तथा अनुभबी रियल स्टेट एजेन्टको खोजी – Finding right REALTOR®
जब तपाई लाई थाहा भयो कि घर खरिद प्रक्रिया त्यति सरल छैन, तब प्रक्रियागत रुपमा ब्यबसायिक तवरले तपाईं लाई मार्ग दर्शन गर्नका लागि रियल स्टेट एजेन्ट (REALTOR®) तपाइको सहयोगी हुनेछ, जसले प्रक्रिया लाई सजिलो तथा सम्भब बनाउने छ। एक रियल स्टेट एजेन्ट छनौट गर्ने प्रक्रियामा सावधान हुनु पर्छ । तपाईं एक यस्तो पेसेवर एजेन्टसँग काम गर्न चाहनु हुन्छ जो केवल तपाईंको बिशेष इच्छा तथा फाइदाका लागि काम गर्ने मात्र नभएर प्रभावकारी तरिकाले हरेक चरणमा तपाईं लाई मार्ग निर्देशन गर्न सकोस जसका कारण तपाइले आफ्नो अचल सम्पति खरिद बिक्री बिश्वस्त र ढुक्क भई पुरा गर्न सक्नुहोस् । एक कुशल रियलटरले तपाईंको चाहना तपाइको आधारभूत घर खरिदको योग्यता, ऋणका प्राप्तिका लागि सम्पर्क तथा समन्वय र सो का लागि चाहिने आधारभूत कगजातहरु, ऋणका प्रकार तथा छनौट, तपाइले चाहना गरेको घर तथा स्थान छनौटको प्राथमिकता अन्तर्गत रहेर, तपाईंले योजना गरेको वा बहन गर्नसक्ने मूल्य दायरा भित्र घर फेला पार्न मद्दत गर्दछ। तपाइको आर्थिक लगायत सम्पूर्ण कारोबारको गोपनियता लाई अक्षुण्ण राख्दै तपाइको आवस्यकता, चाहना तथा उद्देश्य पूर्तिका लागि प्रतिनिधित्व गर्नु रियल स्टेट एजेन्टको प्रमुख दायित्व हो ।

चरण २: मोर्गेजका लागि पूर्व-योग्यता – Applying for mortgage Pre-approval

एक मोर्गेजका लागि पूर्व अनुमोदित वा पूर्व-योग्यता को मतलब हो कि तपाईं वित्त पोषण वा मोर्गेजको लागि अनुमोदित वा योग्य हुनुभएको छ। हुन त यो वास्तवमा मोर्गेजको पूर्ण अनुमोदन भने होइन तर यसले घर बबिक्रेता लाई सहमत भए बमोजिमको मूल्य चुकाउन सक्षम छौ भन्ने विश्वास दिलाउने आधार को काम गर्दछ। त्यसैले घर छनौट तथा मूल्यको प्रस्ताव गर्नु पूर्व मोर्गेज पूर्व-योग्यता (mortgage pre-qual) लिनु अपरिहार्य हुन्छ। घर किन्नका लागि बिशेष गरी क्रेताको कम्तिमा २ वर्ष सम्म लगातार काम गरेको, क्रेडिट स्कॊर राम्रो भएको, ३.५% वा सो भन्दा बढी डाउन पेमेन्ट तथा घर पास गर्न आवस्यक रकम (closing cost) जुटाउन सक्षम, साथै आफूले किन्न खोजेको घरको प्रतिमहिना पर्न आउने साँवा, ब्याज, इन्स्योरेन्स तथा कर बराबरको रकम भुक्तानी गर्ने सामर्थ्यता तथा ऋणदाताले माग गरे बमोजिम अन्य योग्यता तथा कगजातहरु प्रदर्शन गर्न सक्नु पर्दछ । तत्पश्चात तपाईंको आय अनुपात को ऋण (Debt to Income) को आधारमा तपाई कति ऋणका लागि योग्य हुनुहुन्छ भन्ने तय ऋणदाताहरु ले गर्दछन।

चरण ३: सही घरको खोजी – Finding Right House

तपाईंको उपयुक्त तथा परिकल्पना गरे बमोजिमको घरको बारेमा सोच्नुहोस् । के तपाईं सिंगल फेमिली घर वा टाउन हाउस खोज्दै हुनुहुन्छ ? कतिवटा सुत्ने कोठा तथा स्नानागारहरू चाहनुहुन्छ ? के यो शहर वा उपनगरमा छ ? के नजिकैमा विद्यालयहरू छन् ? विद्यालयको पढाइ कस्तो छ ? आपराधिक गतिबिधि कस्तो छ ? सम्पत्ति कर कति हो ? तपाईंको कामको पाएक पर्छ ? पछि बिक्री गर्नु परे सजिलो / अप्ठ्यारो के हुन्छ? लगायतका कुराहरु बुझ्नु अति आवस्यक हुन्छ । माथि उल्लेखित वा सत प्रतिशत तपाईंले सोचे अनुसारको घर पाउन कठिन हुन सक्दछ त्यस्तो अवस्थामा आफ्नो प्रमुख प्राथमिकता तथा आवस्यकताहरु मिलेको खण्डमा केही कुराहरु लाई सम्झौता गरी अघि बढ्ने प्रचलन प्रसस्त पाइन्छ जुन असामान्य भने होइन। REALTOR® संग आफ्नो आवश्यकताहरु र इच्छाहरु को बारेमा बिस्तृत चर्चा गर्नुहोस्। जसले तपाईं लाई समुदायमा तपाईंको चाहाना अनुरुपको घर पत्ता लगाउन मद्दत पुर्याउने छन् जहाँ तपाई र तपाईंको परिवार खुशी रहने छन्।

चरण ४: खरिदका लागि प्रस्ताव – Purchase Offer

जब तपाईंले खोजे अनुरुपको घर फेला पर्छ तब कती मूल्य तिर्न ईच्छुक हुनुहुन्छ भनेर थाहा पाउनुहोस् । घरको अवस्था लाई विचार गर्नुहोस्, कुनै मर्मतको आबस्यक भए सो को लागत, घर कस्तो स्थिति र कस्तो ठाउँमा अवस्थित छ र यो बजारमा कति लामो समय देखि बिक्रीका लागि छ। तपाईंको रियल स्टेट एजेन्टले सो घरको आसपास मा सोहि अनुरुपका घरहरु तत्कालिन बजारमा कतिमा बिक्रि भएका छन् – सो को विवरण प्राप्त गर्न मद्दत गर्दै बृहत मूल्य बिश्लेषण गरी मूल्य निर्धारण गर्न सहयोग गर्दछन । तत्पश्चात जब तपाई मूल्य निर्धारण गर्नु हुन्छ, तब तपाईंको प्रस्ताव लाई ड्राफ्ट गरी बिक्रेता लाई पेश गर्छन। बिक्रेताले तपाईंको प्रस्ताव स्विकार वा अस्विकार गर्न वा काउन्टर गर्न सक्छ। बिक्रेता बाट प्रस्ताव स्विकृत भए पछि विक्रेताले यस लाई हस्ताक्षर गर्दछ, तत्पश्चात प्रस्ताव एक कानुनी अनुबंध हुन्छ जहाँ तपाइँले देहायको समय सिमा भित्र सहमत भएको मूल्यमा घर पास गर्नु पर्दछ। तपाइँ सँग मोर्गेज प्राप्त गर्न, घर निरीक्षण गर्न, अन्तिम अनुबंध वार्तालाप र तपाईंको नयाँ घर पास गर्नका लागि करिब ९० दिन सम्मको समय हुन सक्दछ।

चरण ५: बंधकका लागि आवेदन – Applying for Mortgage

तपाईंको अनुकुलता, ईच्छा , विश्वास वा अनुभवका आधारमा तपाइले कुनै पनि बैंक, मोर्गेज ब्रोकर वा अन्य कुनै पनि वित्तीय संस्था मा अावेदन दिन सक्नु हुनेछ, बजारमा फरक संस्थाहरु ले फरक फरक प्रकारका मोर्गेज, फरक ब्याज दर तथा फरक सर्तहरु प्रस्ताब गर्छन, सम्पूर्ण बिकल्पहरु बुझी, विचार गरी आफू लाई अनुकुल हुने प्रकारको मोर्गेज छनौट को अन्तिम निर्णय तपाईंले गर्नुपर्ने हुन्छ। कनेक्टिकट राज्यमा मोर्गेज ऋण हरुमा Conventional, FHA, CHFA, VA जस्ता अन्य थुप्रै ऋणहरु प्रचलनमा भए पनि पहिलो पटक घर खरीद्कर्ताको लागि भने सस्तो ब्याज दर तथा न्युन डाउन पेमेन्ट (हालको अवस्थामा ३.५%) का कारण CHFA बढी प्रसिद्ध मानिन्छ । CHFA सँग धेरै बंधक कार्यक्रमहरू छन्, शिक्षकहरू, प्रहरी अधिकारीहरू, सैनिक कर्मचारीहरू, दिग्गजहरू, र विकलांगहरूको निवासीहरूका लागि विशेष ऋण को ब्यबस्था छ। ऋणदाताले तपाइँका आवश्यकताहरु सँग मेल खाने प्रकारको लोनको सुझाब दिनुका साथै तपाइँको मासिक भुक्तानको बारेमा बताउनेछ । ऋणदाताले तपाईंको समापन लागतको अनुमान पनि दिनेछ, जुन लगभग घरको बिक्री मूल्यको तीन प्रतिशत देखि पाँच प्रतिशतको दायरा मा हुन्छ जहाँ कानुनी वकिल तथा आवेदन शुल्क समावेश गर्न सक्दछ र उक्त रकम घर खरिद कर्ताले बुझाउनु पर्दछ।

चरण ६: घरको निरीक्षण – Home Inspection

घर निरीक्षण (Home Inspection) ले तपाईंले खरिद गर्नु भएको घर राम्रो तथा सुरक्षित अवस्थामा भए नभएको तथा कुनै समस्या वा मर्मत गर्नु पर्ने भए सो को बारेमा रिपोर्ट दिन्छ जस्तै छतको बचत आयु, घरको जग तथा पानी – बिजुलीका अवस्था आदि। निरीक्षणको नतिजा अनुसार तपाईं र तपाईंको रियल स्टेट एजेन्टले तपाईंको एग्रीमेंट अनुसार बिक्रेता सँग आवस्यक परे पुनः मोलमोलाई गरी नयाँ सम्झौता गर्न सक्छ वा सम्झौता हुन नसके एग्रीमेंटमा देहायको सिमा समय भित्र सम्झौता रद्द समेत गरी धरौटी फिर्ता समेत लिन सक्छ। यस प्रक्रियामा तपाइको रियलटरले सम्पूर्ण प्रक्रियामा सहयोग गर्नेछ। तपाईले एक स्वतन्त्र, अनुभवी तथा राज्य बाट इजाजत प्राप्त घर निरीक्षक नियुक्त गर्नु पर्दछ, जसको शुल्क तपाई क्रेताले बुझाउनु पर्दछ जुन ७०० डलर सम्म पर्न सक्दछ। तपाईंको रियलटरले एक सूची वा सिफारिस प्रदान गर्न सक्छ। घर निरीक्षणको समयमा तपाई क्रेताको उपस्थिति आवस्यक तथा उपयुक्त हुन्छ।

चरण ७: घरको मूल्यांकन – Appraisal

यो अर्को महत्त्वपूर्ण चरण हो, घरको मूल्यांकन (Appraisal) पनि एक स्वतन्त्र, अनुभवी तथा राज्य बाट इजाजत प्राप्त घर मूल्यांकन कर्ता बाट गराइन्छ, जसले छिमेकमा तुलनीय घरहरूको मूल्यमा आधारित खरिद गर्न लागिएको घरको मूल्यको मूल्यांकन गर्दछ। तपाईंको ऋणदाताले अनिवार्य रुपमा तपाईंले ऋण लिनु भएको रकम बराबर वा लायकको घर को मूल्य छ वा छैन भनेर निश्चित गर्न एक स्वतन्त्र, अनुभबी तथा राज्य बाट इजाजत प्राप्त घर मूल्यांकन कर्ताको व्यवस्था गर्दछ, जसको शुल्क तपाई घर क्रेताले बुझाउनु पर्ने हुन्छ जुन प्राय ५०० देखि ७०० डलरको परिधिमा रहेको पाईन्छ। यहाँ पनि यदि घरको मूल्य खरिद मूल्य भन्दा कम आएमा पुनः मोलमोलाई गरी नयाँ सम्झौतामा जाने वा सम्झौता रद्द गर्ने अवसर वा विकल्प हुन्छ, जसमा तपाइको रियलटरले सहयोग गर्नेछ।

चरण ८, अन्तिम निरीक्षण (Walk Through)

सम्पूर्ण प्रक्रिया पुरा भए पश्चात र घर पास गर्नु भन्दा २४ घण्टा अघि एक पटक कुनै क्षति वा समस्याहरू पो छन कि, भनी आन्तरिक र बाह्य निरीक्षण गर्नु नितान्त आवस्यक र बुद्धिमानी हुन्छ। जसले क्रेताले अपेक्षा गरे वा पहिले देखे अनुसार वा देहाय बमोजिम मर्मत भए नभएको निर्क्योल गर्न सहयोग गर्दछ। यदि केहि चित्त नबुझ्दो भएमा वा सम्झौता भए बमोजिम नभएमा उक्त कुरा कानुनी वकिल लाई राख्नु पर्दछ र उसले आवस्यक प्रक्रिया अघि बढाई तपाई १००% संतुष्ट भए पछि मात्र घर पास प्रक्रिया (Closig Process) अघि बढाउछ ।

चरण ९: घर पास (Closing)

यो घर खरिद प्रक्रियाको अन्तिम तथा धेरै महत्वपूर्ण चरण हो। एक पटक तपाईंको नाममा घर पास भैसके पछि फिर्ता वा पुनः कुनै प्रकारको उजुरीको सुनुवाई हुने छैन! निश्चित गर्नुहोस् कि तपाईं र तपाईंको घर त्यो अन्तिम चरणको लागि तयार छ। समापन पछि तपाईं कुनै पनि हानी वा समस्याहरू माथि विवाद गर्न सक्षम हुनुहुने छैन। जब तपाई घर पासको प्रक्रियामा संलग्न हुनुहुन्छ, पासकर्ताले ठूलो कागजी कार्यको फाइल पेश गर्दछ। तपाईंको घरपासको मिति भन्दा पहिले सबै ऋण र अचल सम्पत्ति कागजातहरू बुझेर समिक्षा निश्चित गर्नुहोस् । कुनै पनि कगजाद नबुझिकन हस्ताक्षर नगर्नुहोस, हस्ताक्षर गर्नुअघि आफ्नो वकिल तथा रियलटर संग बिना संकोच प्रश्नहरू सोध्नुहोस।

घर पास (Closing) मा आउँदा तपाईंले जसको नाममा घर पास गर्ने हो वहाँको दुई वटा परिचयपत्रहरू र पास खर्चका लागि पास कर्ताले देहाए बमोजिमको प्रमाणित क्यासियर चेक ल्याउन आवश्यक हुनेछ। जब सबै कागजी कार्य हस्ताक्षर भएपछि, घरको पुर्जा (Tital) तथा साँचो (key) तपाईलाई हस्तान्तरण गरिनेछ । तपाईंको ऋणदाताले तपाईंलाई निर्देशनहरूको साथमा ऋण भुक्तानी तालिका प्रदान गर्नेछ । अब अन्तत: सम्पूर्ण प्रक्रिया पुरा भई घर तपाईंको भयो। बधाई छ, तपाईं आधिकारिक रूपमा एक घरको मालिक हुनुभयो ! वकिल द्वारा सुम्पिएको सम्पूर्ण कागजात सहितको फोल्डर तथा घरको चाबी लिई तपाईं आफ्नो नयाँ घरको आनन्द लिन सक्नुहुनेछ ।

अन्त्यमा, घर तपाईंको नाममा पास भईसके पछि बिजुली, पानी तथा ग्याँस आफ्नो नाममा नामसारी तत्काल गर्न नभुल्नुहोला। साथै भनाइ छ नी, आफ्नो साँचो राम्रो संग लगाउनु अरुलाई दोष नलगाउनु। तपाई तथा तपाईंको सम्पतिको सुरक्षाको लागि घरको मूल ढोकाको साँचो परिवर्तन गर्न पनि नभुल्नु होला के थाहा त्यसको साँचो अरु को को संग हुन सक्छ।

धन्यवाद ।